Entlastung für MieterWelche Alternativen zur Wohnungsenteignung liegen auf dem Tisch?
Von Max Borowski
ntv bei Google bevorzugenDer Plan, große Wohnungsbestände zu enteignen, sorgt für Entrüstung. Die möglichen Koalitionspartner und die Konkurrenten der Linken wollen die Wohnungskrise der Hauptstadt auf andere Weise bekämpfen. Sind deren Ideen realistisch?
Seit dem Wahlsieg der Linken in Berlin debattiert ganz Deutschland über die mögliche Enteignung Hunderttausender Wohnungen großer Immobilienkonzerne. Das Ziel ist, die Mieten in Berlin wieder bezahlbar zu machen. Das Konzept ist hochumstritten und mit geschätzten Kosten zwischen 17 und 36 Milliarden Euro extrem teuer. Zudem ist zweifelhaft, ob damit der gewünschte dämpfende Effekt auf die Mieten überhaupt erreichbar ist.
2021 stimmten die Berliner in einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung von Immobilienbeständen mit mehr als 3000 Wohnungen. Die Linke hat das Vorhaben in das Zentrum ihres Wahlkampfes gestellt und auch nach dem Wahlsieg betont, wie ernst es ihr mit der Enteignung ist. Aktuellen Umfragen zufolge lehnt inzwischen allerdings eine Mehrheit der Berliner Bevölkerung den Plan ab. Das Thema könnte zu einem der zentralen Streitpunkte in den nun anstehenden Koalitionsverhandlungen werden.
Doch welche Alternativen zur Enteignungspolitik liegen auf dem Tisch? Was kosten sie und wie Erfolg versprechend sind sie?
Unbestritten unter allen Parteien ist, dass in Berlin ein gewaltiger Wohnungsmangel herrscht und der Anstieg der Mieten gedämpft werden soll. Nach dem aktuellen Fortschrittsbericht zum Berliner Stadtentwicklungsplan "Wohnen 2040" liegt der Wohnungsbedarf Berlins für die Jahre 2026 bis 2040 bei 211.000 neuen Wohneinheiten.
Öffentlicher Wohnungsbau
Fast alle künftig im Berliner Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien setzen darauf, massiv den Bau von günstigem Wohnraum durch die landeseigenen Wohnungsgesellschaften in Berlin zu fördern. Auch die CDU - die als mögliche Regierungspartei bereitsteht, sollten sich Grüne und SPD nicht mit der Linken auf eine Koalition einigen - will den landeseigenen Wohnungsbestand langfristig von derzeit etwa 400.000 auf 500.000 Wohnungen erhöhen. Gleichzeitig will die Union die Gesellschaften zwingen, ihren Service für die Mieter zu verbessern sowie Wohnungstausch und Mietkauf anzubieten. Die SPD, die Berlin seit drei Jahren gemeinsam mit der CDU regiert, hat das Ziel von 70.000 neuen landeseigenen Wohnungen schon bis 2030 ausgegeben. Auch Linke und Grüne wollen die öffentlichen Gesellschaften neue Wohnungen bauen lassen. Die AfD setzt ebenso auf neue landeseigene Wohnungen, allerdings ohne sich auf ein konkretes Ziel festzulegen.
Klar ist, dass diese Vorhaben Milliarden Euro an öffentlichen Zuschüssen benötigen. Teilweise sollen dafür Kredite aufgenommen werden, etwa über die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB). Diese müssten die Wohnungsgesellschaften dann aus den Mieteinnahmen tilgen. Das dürfte den Spielraum, günstige Mieten anzubieten, begrenzen. Teilweise kann Berlin für den Neubau in den kommenden Jahren allerdings auf Bundeszuschüsse, etwa aus dem gigantischen Infrastrukturpaket, zurückgreifen. Das könnte zumindest einen Teil der Kosten für neue Sozialwohnungen decken.
Ob diese angestrebten Neubauzahlen erreichbar sind, scheint mit Blick auf die vergangenen Jahre zweifelhaft. Zuletzt blieben die landeseigenen Gesellschaften weit hinter den Zielen der Politik zurück. Ein Grund dafür war der starke Anstieg der Bau- und Zinskosten.
Der Bund will mitbauen
Zusätzlich zu den landeseigenen Gesellschaften könnte künftig auch eine Bundeswohnungsbaugesellschaft in Berlin mitbauen. Die schwarz-rote Koalition hat zumindest beschlossen, eine solche Institution aus der Taufe zu heben. Sie soll gemeinsam mit privaten Investoren vor allem von den günstigen Finanzierungskonditionen des Bundes profitieren und so dank geringer Kapitalkosten bezahlbare Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin schaffen. Konkrete Summen und Bau-Ziele gibt es allerdings noch nicht. Kritiker bezweifeln, dass die Bundesgesellschaft wirklich entschieden billiger baut als private Investoren oder Berlins landeseigene Gesellschaften.
Wohnungsankauf
Zwar ist die Linke aktuell die einzige Partei, die die Enteignung von Wohnungsbeständen mit Nachdruck vorantreibt. Aber auch andere Parteien wollen, dass die landeseigenen Gesellschaften nicht nur neue Wohnungen bauen, sondern auch bestehende Wohnungen privater Unternehmen kaufen. Selbst die CDU stimmte in den vergangenen Jahren zu, kleinere private Wohnungsbestände zu erwerben, "wo es sinnvoll ist". Die Grünen betrieben immer wieder den Kauf einzelner Mietshäuser im Rahmen des öffentlichen Vorkaufsrechts, um mutmaßlichen Spekulanten oder angeblichen Miethaien zuvorzukommen. Die SPD will auch größere Bestände aufkaufen, um die Zahl der Wohnungen in öffentlicher Hand zu erhöhen.
Der Nachteil dieses Wegs: Er ist sehr teuer. Der bisher größte Deal dieser Art war der Kauf von mehr als 14.000 Wohnungen von Vonovia durch den damaligen rot-rot-grünen Senat 2021. Berlin zahlte dem Konzern fast 2,4 Milliarden Euro, um die teils sanierungsbedürftigen Wohnungen zu "rekommunalisieren". Schon damals lautete die Kritik, das Geld wäre viel besser für den Neubau eingesetzt worden.
Genossenschaften
Alle Parteien versprechen, Genossenschaften als Akteure auf dem Wohnungsmarkt zu fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Derzeit sind rund zehn Prozent der Berliner Wohnungen im Rahmen von Genossenschaften im Besitz ihrer Bewohner. Beim Neubau spielen die Genossen allerdings nur noch eine untergeordnete Rolle, zuletzt wurden weniger als 200 Wohnungen im Jahr von Genossenschaften fertiggestellt. Grund sind auch hier die steigenden Baukosten und die schwierigen Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach vergleichsweise günstigen Genossenschaftswohnungen riesig, die Wartelisten sind lang. Alle Parteien versprechen hier eine verbesserte Förderung, ohne genaue Summen zu nennen.
Genossenschaften bieten nicht nur vergleichsweise günstige Wohnungen, sie sind auch als besonders verlässliche Vermieter mit langfristig stabilen Mieten bekannt. Als Akteur sind die Genossenschaften allerdings nicht groß genug, um den Berliner Wohnungsmarkt entscheidend zu entlasten.
Förderung von Privaten
In Berlin wurden zuletzt viel zu wenige Wohnungen gebaut. Rund drei Viertel der Wohnungen, die neu entstehen, gehen auf private Investitionen zurück. Umsonst ist das nicht für den Staat. Wenn private Bauherren Sozialwohnungen errichten, erhalten sie erhebliche Zuschüsse und zinslose Darlehen. Die IBB zahlt jährlich mehrere 100 Millionen Euro aus. Dennoch ist auch der private Wohnungsbau im vergangenen Jahr angesichts der steigenden Kosten eingebrochen und erholt sich nur langsam. Dem setzt die Berliner Politik bislang vor allem Versprechen entgegen, die nicht viel kosten: vereinfachte Genehmigungsverfahren, beschleunigte Baulandvergabe, herabgesetzte Standards bei den Bauvorschriften.
Gleichzeitig sind aber auch Verschärfungen im Gespräch, wie eine Erhöhung der Quote für Sozialwohnungen oder eine Verlängerung der Sozialbindung. Ob der private Wohnungsbau sich unter diesen Bedingungen schnell genug erholt, um den Wohnungsmarkt zu entlasten, ist fraglich, zumal auch die Zinsen derzeit wieder steigen und das Bauen weiter verteuern.