Schadensersatz für Anleger? Zeit zur Selbstverteidigung bei offenen Immobilienfonds
Ein Gastbeitrag von Roland Klaus
ntv bei Google bevorzugenOffene Immobilienfonds entpuppen sich immer mehr als Mogelpackung. Die Versprechen von stabiler Rendite können in vielen Fällen nicht eingehalten werden. Nun sind auch Fonds eines Branchenriesen in den Fokus geraten. So können Anleger sich wehren.
Die Krise der offenen Immobilienfonds hat nun auch die DWS erreicht. Binnen nur drei Monaten haben die Milliardenfonds Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global an der Börse jeweils rund ein Drittel ihres Wertes verloren. Presseberichten zufolge erwägt die Tochter der Deutschen Bank die Rücknahme von Anteilen zu beschränken. Auch wenn die DWS selbst sagt, dass eine Aussetzung der Anteilsrücknahme derzeit nicht ansteht, hat das die Nervosität der Anleger kaum beruhigt. Der Abschlag zwischen dem Börsenkurs und dem von der Fondsgesellschaft veröffentlichten inneren Wert der Immobilien liegt inzwischen bei rund 40 Prozent.
Das ist ein weiterer dramatischer Fall in der andauernden Krise einer Anlageklasse, die auf einem großen Irrtum beruht: dem Glauben, dass man eine wenig liquide und durchaus risikoreiche Anlageform, nämlich Immobilien, durch die Einbringung in einen Investmentfonds zu einer risikoarmen und zumindest einigermaßen liquiden Anlageform für konservative Anleger machen kann.
Ein Blick in die Vergangenheit
Das ist in der Vergangenheit schon einmal schiefgegangen: In den Jahren ab 2008 wurden etliche offene Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise von Verkäufern überrannt. Viele Fonds mussten die Rückgabe von Anteilen aussetzen und wurden anschließend mit hohen Verlusten für Anleger abgewickelt.
Der Gesetzgeber zog daraufhin zwar Schranken ein. So müssen Anleger die Anteile mindestens 24 Monate lang halten und einen Verkauf bei der Fondsgesellschaft zwölf Monate vorher anmelden. Das soll sicherstellen, dass die Fonds in Ruhe Liquidität schaffen können, indem sie Immobilien verkaufen. Aber auch das scheint nur dann auszureichen, wenn an den Immobilienmärkten Ruhe herrscht, wie die jüngsten Entwicklungen zeigen.
Seit diesen Maßnahmen sind offene Immobilienfonds eigentlich nur noch "halboffen". Ein täglicher Verkauf ist nur noch über die Börse möglich - teilweise mit massiven Abschlägen zum inneren Wert, wie das Beispiel DWS zeigt.
Das sind die Optionen für Anleger
Anleger, die mit offenen Immobilienfonds Geld verloren haben, sollten daher prüfen, ob sie Anspruch auf Schadensersatz haben. Dazu gibt es zwei Ansatzpunkte:
Wer nach dem 1. Januar 2023 gekauft hat, kann gegen die Fondsgesellschaft vorgehen, weil gegen die PRIIP-Verordnung der EU verstoßen wurde. Diese besagt, dass Anlageprodukte mit einem Risikoindikator gekennzeichnet werden müssen. Die meisten offenen Immobilienfonds wurden dabei in die Kategorie 1 und 2 (also risikoarm) eingestuft. Dies ist jedoch – unabhängig von der konkreten Wertentwicklung des Fonds - als Verstoß zu sehen. Die Verordnung sieht vor, dass in diesen niedrigen Risikoklassen die zugrunde liegenden Anlagen mindestens monatlich bewertet werden. Diese Voraussetzungen erfüllen die offenen Immobilienfonds nicht. Sie bewerten ihre Immobilien in der Regel nur einmal im Quartal und müssten daher in der hohen Risikoklasse 6 eingestuft werden. Diese korrekte Einstufung hätte den Verkauf an risikoaverse Anleger verhindert. Für den Uniimmo Wohnen ZBI, der den Wert seiner Immobilien vor zwei Jahren massiv abgewertet hat, ist bereits ein Musterverfahren angestoßen worden, mit dem sich Anleger kostengünstig an einer Klage beteiligen können. Für dieses Verfahren werden noch weitere Anleger gesucht, die den Fonds nach dem 1. Januar 2023 gekauft haben.
Unabhängig vom Kaufdatum können Anleger Schadensersatz verlangen, wenn die Bank ihnen einen offenen Immobilienfonds empfohlen hat, obwohl dieser nicht zu ihren Anlagezielen passte oder die Risiken nicht ausreichend erklärt wurden. Besonders angreifbar ist die Beratung, wenn Kunden ausdrücklich eine sichere, konservative oder kurzfristig verfügbare Geldanlage suchten. Dann stellt sich die Frage, ob ein Produkt mit langen Rückgabefristen, möglichen Wertverlusten und eingeschränkter Liquidität überhaupt empfohlen werden durfte. Diverse Gerichtsurteile sprechen Anlegern das Recht auf Entschädigung zu: Zuletzt haben die Landgerichte Stuttgart (12 O 287/24), Münster (114 O 7/25) und Dresden (9 O 2102/25) Banken wegen fehlerhafter Beratung zum UniImmo Wohnen ZBI zu Schadensersatz verurteilt. Alle drei Urteile sind bislang nicht rechtskräftig.
Unter dem Strich haben die zehn größten offenen Immobilienfonds - gemessen an ihrem inneren Wert (NAV) - in den zurückliegenden 36 Monaten inklusive Ausschüttungen durchschnittlich rund 3,7 Prozent verloren. Lediglich wenige Branchengrößen wie Hausinvest oder Deka Immobilien Europa liegen im Plus.
Mehrere Fonds in Schieflage
Prekär ist die Lage beim Wertgrund Wohn-Select D und beim Fokus Wohnen Deutschland. Beide nehmen aktuell überhaupt keine Anteile mehr zurück. Noch einen Schritt weiter ging die Fondsgesellschaft Kanam Grund. Sie schickte ihren Fonds Leading Cities Invest in die Abwicklung. Große Anbieter wie DWS und Commerz Real haben in diesem Jahr Rückgabegebühren und andere Notfallinstrumente in die Bedingungen aufgenommen. Diese wurden zwar bisher noch nicht aktiviert, aber offenbar rüstet man sich für einen größeren Sturm.
Wenig spricht derzeit dafür, dass sich die Lage bei offenen Immobilienfonds kurzfristig entspannt. Größer scheint dagegen die Gefahr, dass weitere Fonds in den Strudel hineingezogen werden und Abwertungen vornehmen oder sogar die Rücknahme von Anteilen beschränken müssen. Dafür sprechen auch die zuletzt deutlich gestiegenen Zinsen, die die Finanzierung von Immobilien verteuern.
So wehren Sie sich
Gleichzeitig ist der kurzfristige Verkauf von Anteilen nur zu sehr hohen Abschlägen im börslichen Handel möglich. Viele konservative Anleger sitzen daher auf einem Investment mit Verlusten, aus dem sie nicht kurzfristig herauskommen.
Wer mit seinen offenen Immobilienfonds unzufrieden ist, sollten prüfen lassen, ob er wirksam Anspruch auf Schadensersatz geltend machen kann. Die Chancen dafür dürften in vielen Fällen gut stehen. Dazu ist eine Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt sinnvoll. Eine solche Ersteinschätzung ist beispielsweise kostenlos und unverbindlich über die Interessengemeinschaft Widerruf möglich.
Über den Autor: Roland Klaus ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Sie hilft bei der Durchsetzung von Verbraucherrecht in Finanzfragen und wird dabei von spezialisierten Anwälten unterstützt.