Fast 50 Prozent Marktanteil Schneller zum Kredit? Wie Bau-Kreditvermittler arbeiten
ntv bei Google bevorzugenAngesichts hoher Immobilienpreise fällt es vielen schwer, eine Finanzierung zu stemmen. Bau-Kreditvermittler versprechen günstige Konditionen, zügige Angebote und Beratung. Doch wie läuft das?
Wer eine Baufinanzierung brauchte, ging früher zur Hausbank. Sie war oft erster und einziger Ansprechpartner. Das hat sich seit Anfang der 2000er Jahre geändert. Vermittlungsplattformen wie Dr. Klein, Hypoport, Interhyp oder Baufi24 mischen im Finanzierungsgeschäft kräftig mit. Dr. Klein ist wie Hypoport Teil des gleichnamigen Technologiekonzerns, Interhyp ein Ableger der ING Bank. Baufi24 bildet zusammen mit zwei weiteren Finanzierungsvermittlern die Unternehmensgruppe Bilthouse.
Im zweiten Quartal 2026 lief nahezu die Hälfte des Neugeschäfts über die Bau-Kreditvermittler. Das entspricht einem Volumen von rund 29 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen PwC Deutschland in seiner vierteljährlich erscheinenden Baufinanzierungsstudie errechnet hat. Demnach haben von den Plattformen Dr. Klein und Hypoport die Nase vorn, gefolgt von Interhyp.
In Teilen geht ihr Aufstieg einher mit der Schließung von Bankfilialen. Hinzu kommt, dass manche Geldinstitute digitalen Nachholbedarf haben. "Diese Lücke füllen die Finanzierer", sagt Tomas Rederer, bei PwC Deutschland verantwortlich für die Baufinanzierungsstudie.
Mit eigentlichem Vertrag haben Vermittler nichts zu tun
Das Konzept der Unternehmen wirkt einfach: Angehende Eigenheimbesitzer geben Kerndaten wie Größe ihrer Traumimmobilie, gewünschte Kreditsumme und Nettoeinkommen in das Portal des jeweiligen Vermittlers ein. Das kann schon vor oder während der Suche nach einem neuen Zuhause geschehen. Anhand der Angaben filtern die Plattformen infrage kommende Darlehensangebote heraus.
Gespeist werden die Portale von kreditgebenden Banken. Anstelle aufwendiger persönlicher Beratung in der Filiale stellen sie ihre Konditionen in digitale Pools ein und machen sie so für die Vermittler verfügbar. Über diese landen sie dann beim potenziellen Darlehensnehmer. "Die Vermittler vergleichen im Hintergrund mehrere 100 Angebote", erläutert Huber den Prozess. Verbraucher bekämen davon nichts mit, sondern sähen nur das Ergebnis, das ihnen der Vermittler automatisch zuschickt.
Gut zu wissen: Mit dem eigentlichen Kreditvertrag haben die Plattformen nichts zu tun. "Die Vertragsbeziehung kommt ausschließlich zwischen Geldinstitut und Verbraucher zustande", stellt Rederer klar.
Guter Überblick über Zinskonditionen
Neben dem reinen Preisvergleich gehören inzwischen auch die Beratung und die Unterstützung bei den für die Unterschrift notwendigen Formalitäten zum Geschäft. Anbieter verfügen teilweise über Berater mit örtlichen Büros, viele dieser Immobiliendarlehensvermittler sind Franchisenehmer. Ein solches Rundum-Paket vermittele dem Endkunden den Eindruck, er bespricht und verhandelt seinen Vertrag mit dem Vermittler, sagt Rederer. Für den Abschluss einer Baufinanzierung bekommen die Darlehensvermittler eine Provision von der Bank. Kreditnehmer müssen also kein Honorar für die Dienstleistung bezahlen.
Aus ihrer Sicht kann das System weitere Vorteile haben. Da sehr viele Finanzierer ihre Informationen offenlegen, gewinnen potenzielle Immobilienkäufer einen guten Überblick über Zinskonditionen sowie Besonderheiten wie Sondertilgung, Zinsbindung und Sicherheiten. "Der primäre Vorteil für Verbraucher ist aus unserer Sicht die umfassende Markttransparenz", erklärt Paul Huber, Referent für Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Sachsen.
Abgesehen von der Zeitersparnis können Verbraucher sich diesen Effekt auch anderweitig zunutze machen: Mit zwei, drei guten Vermittler-Angeboten in der Hand könnten sie zur Hausbank gehen, um dort bessere Konditionen nachzufragen.
Konditionen immer Quervergleich unterziehen
Dass Plattformen stets das günstigste Ergebnis liefern, darauf sollten Immobilieneigentümer Huber zufolge nicht bauen. Ob sie wirklich profitieren, macht er an zwei wesentlichen Faktoren fest: erstens an einer umfassenden Auswahl der berücksichtigten Geldinstitute. Manchmal würden nur Angebote kooperierender Banken einbezogen, sagt er. Zweitens an Rabatten, die Banken Vermittlern einräumten. Diese können die Abschläge an Kunden weitergegeben. Ob und in welchem Umfang das geschehe, sei jedoch oft unklar.
Seiner Erfahrung nach refinanzieren Geldinstitute die Vermittlerprovision - geschätzt bis zu zwei Prozent der Darlehenssumme - über den Zinssatz. Das belastet Bau- und Kaufwillige am Ende dann doch. Fazit des Verbraucherschützers: "Es kann vorkommen, dass Finanzierungsvermittler ein teureres Angebot machen." Er empfiehlt, zum einen mindestens zwei Angebote von ihnen einzuholen plus eins von der Hausbank. Zum anderen könnten Verbraucher mit einem niedrigen Angebot auf den Vermittler zugehen, um dessen Spielraum nach unten zu testen. Die Portale stehen im engen Wettbewerb.
Digitales Geschäft bringt oft Zeitvorteil
Rederer bringt einen Aspekt ins Spiel, der Interessenten im engen Immobilienmarkt Pluspunkte verspricht: schnell liquide zu sein, um bei einem entsprechenden Angebot zügig zugreifen zu können. Hier sieht er die Vermittler vorn.
"Der digitale Prozess ermöglicht eine zunehmend schnellere Bereitstellung des Kredits", sagt Rederer. Ein Marktteilnehmer wolle das künftig in 30 Minuten schaffen. Überhaupt sei Tempo ein neuer Trend: Derzeit werde an Tools gearbeitet, auch die Immobilienbewertung und die Haushaltsrechnung des Kunden zu digitalisieren. Da trifft es sich, dass Dr. Klein, Hypoport und Interhyp zugleich als Technologieanbieter unterwegs sind. Sie versorgen Banken mit Software zur Abwicklung von Baufinanzierungen.
Alternative kann mehr Neutralität bringen
Wer seine Baufinanzierung mithilfe eines Vermittlers auf die Beine stellen will, sollte seine Ansprechpartner checken. Franchisenehmer sind häufig de facto im Auftrag einer Plattform tätig. Sie gelten als freie Vermittler und brauchen für ihre Arbeit eine behördliche Genehmigung. Ferner müssen sie im Vermittlerregister stehen. Das wird bei der Deutschen Industrie- und Handelskammer geführt. "Der Eintrag ist ein Kennzeichen für Seriosität", sagt Huber. Zugleich warnt er vor Vertrieblern, die ihre Provision nicht offenlegen wollen.
Ob Immobilieneigentümer mit den Plattformen regelmäßig gut fahren, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. In den digitalen Abläufen liegt ein Zeitvorteil, bei den Konditionen sollte genau so hingesehen werden wie bei der klassischen Hausbank. Wer maximale Neutralität will, um die bestmöglichen Kreditbedingungen für die größte Investition seines Lebens zu finden, kann alternativ einen Honorarberater beauftragen. Den zahlt man aus eigener Tasche - dafür arbeitet er unabhängig. Diese Berater brauchen ebenfalls eine GewO-Lizenz.