Hamburg & Schleswig-HolsteinWo der erhoffte Preisrutsch für junge Käufer ausbleibt
ntv bei Google bevorzugenDie Baby-Boomer-Jahrgänge gehen in Rente - und manche verkaufen ihr Häuschen. Warum dennoch der erwartete Preisrutsch in vielen Regionen ausbleibt und was das für junge Käufer bedeutet.
Kiel (dpa/lno) - Viele Menschen der sogenannten Baby-Boomer-Jahrgänge gehen derzeit in Rente. Werden damit auch die Immobilienpreise in Hamburg und Schleswig-Holstein in den kommenden Jahren spürbar sinken, weil viele neue Rentnerinnen und Rentner ihre Häuser verkaufen?
"Ein sogenannter Silver Tsunami würde nur dann eintreten, wenn gleichzeitig eine große Menge Häuser angeboten wird", sagte der Immobilienexperte Jonas Zdrzalek des Kiel Instituts für Weltwirtschaft der Deutschen Presse-Agentur. Das sei aber so gut wie ausgeschlossen.
In Hamburg gehören derzeit nur 5,9 Prozent der Häuser und Wohnungen Menschen ab 65 Jahren, wie Zdrzalek unter Verweis auf entsprechende Daten des Zensus 2022 sagte. Beim Verkauf eines Teils dieser Häuser und Wohnungen werde der Markt einen denkbaren Preisnachlass einfach schlucken.
Unterschiede Stadt und Land
Schleswig-Holstein muss demnach differenziert betrachtet werden. Die Immobilienquote älterer Menschen ist in den vier kreisfreien Städten Kiel, Lübeck, Neumünster und Flensburg kaum höher als in Hamburg. In Kiel werden 7,3 Prozent der Immobilien von Menschen ab 65 Jahren genutzt. In Flensburg trifft dies auf 7,4 Prozent, in Lübeck auf 8,8 Prozent und in Neumünster auf 11,2 Prozent zu.
"Die Zahl der älteren Selbstnutzer ist kein erwartetes Verkaufsvolumen", sagte Zdrzalek. Sie zeige nur, welcher Bestand heute von Haushalten selbst genutzt wird, die ausschließlich aus Personen ab 65 Jahren bestehen. "Dieser Bestand kann in den kommenden Jahren und Jahrzehnten durch Tod, Umzug oder Verkleinerung häufiger frei werden, muss aber nicht verkauft werden."
Es gebe deutliche regionale Unterschiede, sagte der Immobilienexperte. "Während in Hamburg etwa 8 ältere Einfamilienhaus-Selbstnutzer und in Kiel rund 9 Ältere auf 100 erwerbstätige 18- bis 39-Jährige kommen, sind dies in Plön rund 40 und in Dithmarschen rund 44. Gleichzeitig sind die Leerstände in Hamburg und Kiel niedrig." In Kiel habe die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Einfamilienhäusern 2025 nur rund neun Wochen betragen.
Sinkende Preise auf dem Land?
"Diese Zahlen sprechen dafür, mögliche Preiseffekte regional unterschiedlich einzuordnen", sagte Zdrzalek. "Gerade in den Städten dürfte zusätzlich frei werdender Bestand auf eine relativ große Nachfragebasis treffen und eher absorbiert werden können. In stärker alternden ländlichen Regionen ist das Verhältnis ungünstiger."
Im Kreis Plön ist der Anteil von Selbstnutzern ab 65 Jahren mit 16,9 Prozent in Schleswig-Holstein am höchsten. Auch in den Kreisen Dithmarschen (16,6 Prozent), Schleswig-Flensburg (15,5), Rendsburg-Eckernförde (15,4) und Stormarn (15,0) ist der Anteil vergleichsweise hoch. Unter den Kreisen ist er in Segeberg (13,0) und Herzogtum Lauenburg (13,4) am niedrigsten.
"Es gibt bislang aber nur grobe und teilweise ältere Erhebungen darüber, was mit geerbten Immobilien typischerweise passiert", sagte Zdrzalek. Einer Studie zufolge ziehe etwa jeder vierte Erbe selbst in die Immobilie ein. "Andere Untersuchungen kommen auf nur knapp 30 Prozent unmittelbar verkaufte Immobilien. Ein erheblicher Teil wird also selbst genutzt, vermietet oder zunächst gehalten." Auch deshalb dürfte der tatsächlich zusätzlich auf den Verkaufsmarkt kommende Bestand deutlich unter der Zahl an Wohneinheiten liegen, in denen derzeit Ältere wohnen.
"Der Begriff Silver Tsunami klingt dramatisch"
Anika Schönfeldt-Schulz ist Vorsitzende des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Nord und seit mehr als 20 Jahren selbstständige Immobilienmaklerin. Ihr Unternehmen vermarktet Objekte in Hamburg, Schleswig-Holstein, Bremen und Niedersachsen. "Der Begriff Silver Tsunami klingt dramatisch." Die Metapher hält sie für unpassend, wie sie weiter sagte. Ein Tsunami trete plötzlich ein, aber Rentner verkauften ihre Eigenheime nicht zum selben Zeitpunkt.
Schönfeldt-Schulz sagte, sie merke zwar, dass derzeit mehr Wohnungen auf dem Markt seien als vor einigen Jahren. Das liege aber nicht zwingend an einem Silver Tsunami. Eine Ursache sei, dass Interessenten weniger Wohnungen kauften, weil die Bauzinsen stark gestiegen seien. Die Zeit der hohen "Corona-Preise" sei vorbei.
Unsanierte Immobilien kommen auf den Markt
Derzeit kämen viele Immobilien aus den 60er bis 80er Jahren auf den Markt, die nicht saniert und nicht energieeffizient seien, erläuterte Schönfeldt-Schulz. Eigentümer könnten die Sanierung nicht finanzieren oder trauten sich diese wegen ihres Alters nicht zu. Für potenzielle Käufer seien die unsanierten Objekte eher uninteressant. Das liege an den hohen Sanierungskosten und dem hohen Aufwand, den eine Sanierung zur Folge hat. Letzter Aspekt schrecke vor allem Familien mit jungen Kindern ab.
Schönfeldt-Schulz rechnet aufgrund der Entwicklung künftig gebietsweise mit niedrigeren Preisen. Dass es auch in Hamburg gebietsweise zu Preisrückgängen kommt, schließt sie nicht aus. "Preisabschläge wird es künftig vor allem bei unsanierten Objekten in schlecht angebundenen Lagen geben, das kann auch einzelne Randlagen betreffen", sagte sie. "Gut angebundene Lagen bleiben dagegen preisstabil, auch im Umland und auf dem Land."